Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Was zum Kaufpreis dazukommt

Der notarielle Kaufpreis ist nicht das, was du überweisen musst. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Makler. In Bayern sind das ohne Makler grob 5,5 % extra, in NRW mit Makleranteil schnell über 12 %. Der Kaufnebenkosten-Rechner addiert die Posten live – Richtwert, keine Rechnung vom Notar.

Die vier Posten

Posten	Grobe Größenordnung
Grunderwerbsteuer	3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg) vom Kaufpreis
Notar	Überschlag oft 1,0–1,5 % – echte Gebühr nach GNotKG
Grundbuch	Überschlag oft 0,5 %
Makler (Käufer)	häufig rund 3,57 % inkl. MwSt., wenn hälftig geteilt – oder 0 €

Beispiel 400.000 € in Bayern ohne Makler: 14.000 € Steuer + 6.000 € Notar + 2.000 € Grundbuch = 22.000 €. Derselbe Preis in NRW mit 3,57 % Makler: eher Richtung 48.000 € extra.

Grunderwerbsteuer sitzt am Land

Seit der Föderalismusreform setzt jedes Land den Satz selbst. Maßgeblich ist, wo die Immobilie liegt, am Tag der Beurkundung. Bremen hat 2025 angehoben, Thüringen 2024 gesenkt. Vor dem Termin den aktuellen Satz prüfen – der Rechner nutzt die DNotI-Übersicht, Stand Januar 2026.

Eigenkapital und Kredit

Banken finanzieren die Nebenkosten selten mit. 400.000 € Haus plus 22.000–48.000 € extra heißt: dieses Geld sollte bar da sein. Die spätere Rate schätzt der Kreditrechner, nicht dieser Artikel.

Was wir bewusst weglassen

Inventar aus dem Kaufpreis herausrechnen (Gestaltung, streitanfällig).
GNotKG-Tabelle Satz für Satz (zu nah an Gebührenberatung).
Baufinanzierung inkl. Tilgung – das ist ein anderer Rechner, sobald er existiert.

Nach dem Kauf

Umzug: Was kostet ein Umzug? und die Checkliste Umzug. Wände: Wandfarbe berechnen.

Kurz zusammengefasst

Kaufnebenkosten = Steuer + Notar + Grundbuch + optional Makler. Bayern ohne Makler grob 5,5 %, hohe Steuerländer mit Makler oft über 12 %. Im Kaufnebenkosten-Rechner Kaufpreis und Bundesland wählen – Summe sofort. Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung.

Alle Angaben ohne Gewähr. Grunderwerbsteuer vor der Beurkundung beim Finanzamt gegenprüfen.

Häufige Fragen

Was sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Alles zusätzlich zum notariellen Kaufpreis: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar, Grundbucheintrag und häufig Maklercourtage. Der Kaufnebenkosten-Rechner addiert die Posten als Richtwert.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Es gilt das Land der Immobilie am Tag der Beurkundung.

Wie viel Notar und Grundbuch muss ich rechnen?

Üblich als Überschlag: rund 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch. Die echte Gebühr folgt der GNotKG-Tabelle nach Geschäftswert – keine verbindliche Abrechnung.

Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf?

Bei Wohnimmobilien zum eigenen Gebrauch oft hälftig, wenn der Verkäufer beauftragt. Viele Käufer rechnen mit rund 3,57 % inkl. MwSt. als ihrem Anteil – verhandelbar.

Finanzieren Banken die Nebenkosten mit?

Selten. Eigenkapital sollte Kaufpreis plus Steuer, Notar, Grundbuch und Makler decken. Die spätere Rate gehört in den Kreditrechner.

Gibt es einen Kaufnebenkosten-Rechner?

Ja. Auf machsklar.de: Kaufpreis und Bundesland eingeben, optional Makler – Summe und Gesamtkauf sofort, kostenlos ohne Anmeldung.